今回は不動産鑑定士試験を受験することに対するネガティブな意見についてです。
ネットで不動産鑑定士あるいは不動産鑑定士試験と検索すると、必ずといっていいほど、「やめとけ」や「稼げない」といったネガティブな意見を目にします。
どういった方がこのような事を書き込むのかは分かりませんが、今回はこの点について考察していきます。
まずこのような意見が出てくる背景には鑑定業界の以下のような特徴があると考えます。
1.個人事務所や少人数の鑑定士でやっている会社だと（給料が安い割に）仕事量が多い
2.独立しても（じっとしてたら）仕事がない
まず1.についてですが、不動産鑑定士の試験に合格すると、日本不動産鑑定士協会連合会が国土交通省から委託を受けて実施する実務修習という研修を受けなければ不動産鑑定士になれません。そしてこの実務修習を受ける際にはどこかの鑑定会社や鑑定事務所に所属して受けることが一般的です。
私もこの研修を受けましたが（昔は今と若干制度が違っていました）、そこで全国の合格者と一緒に研修を受けることになります。当然その研修中にいろんな鑑定会社、鑑定事務所に所属する方々と話をするのですが、少人数でやっている鑑定会社に所属する方々から、業務量が多くて常に忙しいという話をよく耳にしました（ちなみに給料が安いかどうかは聞いていません）。大手鑑定事務所に所属する方々は、担当する案件が極端に多いわけではないけれども、重い（難しい、手のかかる）案件が多いらしく、それはそれで忙しそうでした。
個人事務所や少人数でやっている鑑定会社で、かつ人を採用できるくらいの売上があるところは、比較的安い単価で多くの評価をこなしているところも多いのでこのようなことがあるのかもしれませんが、如何せん研修に来ている人達は鑑定士の卵であるため、そこで多くの案件をこなしておくのは決して無駄なことではないと今では思います。
またそのような会社で働いてた方達も今では転職（金融機関や不動産投資の運用会社が多いです）しており、みなさんそれなりに稼いでいます。
そのため、仮に（給料が安い❇こればかりは実際のところ分かりませんが）仕事量の多い鑑定事務所や鑑定会社に勤務したとしても、それはあくまで鑑定士なるための修業期間と考えればよいのではないでしょうか。
2.についてですが、不動産鑑定士が独立した場合、鑑定実務を3年以上連続して積んでいれば、地価公示業務、地価調査業務に従事することができます。またそれと同時に、これは地域によって事情が異なるようですが、大半は相続税路線価のための鑑定評価業務、固定資産路線価のための鑑定評価業務にも従事することができます。
地価公示業務は国土交通省が実施する業務で、全国で予め決められた26,000地点（令和7年実績）の1月1日時点の不動産鑑定評価額を求める業務です。地価調査も地価公示と似た業務で、こちらは都道府県が実施し、全国で予め決められた21,436地点（令和6年実績）の7月1日時点の不動産鑑定評価額を求める業務です。
相続税路線価のための鑑定評価業務は国税庁が委託する業務で、地価公示や地価調査に比べると地点数は少ないものの、やはり予め決められた地点の1月1日時点の不動産鑑定評価額を求める業務です。
地価公示や地価調査の報酬は1地点当たり約6万円で、不動産鑑定士1人が担当する地点は地域によって差があるようですが、1人当たり地価公示が20地点、地価調査が10地点ほど割り当てられるようです。
ですので地価公示と地価調査で180万円程の収入になり、相続税路線価のための鑑定評価と固定資産税路線価のための評価を加えれば年間約300万円程の収入になります（なお固定資産税路線価のための評価は３年に１度評価替えの年というものがあり、このときは大量地点の鑑定評価をするため、収入も大きくなります。それ以外の2年は時点修正業務という業務で、評価替えに比べると報酬はかなり安いです。上記300万はこの時点修正を前提に計算しています）。これらの業務は真面目にミスなく業務をこなしていれば毎年依頼がきますので、最低でも300万の収入は確保できるのです。
不動産鑑定士は弁護士や税理士と違って顧問先となる顧客を抱えることがないため、安定的な収入源がないように思われますが実はこのような業務があるため、最低限の収入は確保できます。そのため、独立しても仕事がないということはあり得ません。
ただそれ以上に仕事を取ってこようとすれば、当然営業活動が必要になります。独立しても仕事がないというのは、おそらく営業活動をしなければ最低限以上の仕事がないことを、ネガティブに書いているのではないでしょうか。
そしてこれはどんな仕事、どんな資格業でも同じです。資格を取って事務所を構えていればそれだけで仕事が入ってくるような仕事や資格はありません。営業といっても、飛び込み営業のようなものは必要ありませんし、飛び込み営業は鑑定評価業務になじみません。士業の集まりに定期的に顔をだしたり、経営者の会合に参加したりして、少しずつ人脈を広げていくのです。そしてキチンと仕事をこなしていれば、過去に依頼してくれた方が他の顧客を紹介してくれることがあります。
したがって、独立しても仕事がないというのは嘘で、最低限の仕事はあり、食いっぱぐれることはないけど、それ以上に稼ぎたいなら営業努力が必要というのが正しいと考えられます。
不動産鑑定士は数が少ない一方、私が普段業務をこなす中で、資産家の方を中心に売買を勧めてこない中立的な専門家のアドバイスを聞きたいというニーズは強いと感じるため、仕事は十分にあると考えられます。
以上の不動産鑑定士に関するネガティブな意見について取り上げましたが、このようなネガティブな意見はある側面からだけみれば正しいかもしれませんが、努力次第でどうにでもなります。
