土地の価格は、同じ土地でも4つの異なる価格があります。それは1.実勢価格、2.地価公示、地価調査による価格、3.相続税評価額、4.固定資産税評価額の4つです。
よく土地の価格は1物4価だといわれることがありまりますが、これは1つの土地に上記のような4つの価格があることを指します。
それぞれについて少し説明しますと、1.の実勢価格とはいわゆる時価です。ある土地が売りに出て、その土地が売買される金額が時価となります。インターネット上の不動産サイトや不動産屋の店先、あるいは投函される不動産広告等に記載されている不動産の価格はあくまで売主の売り希望価格ですので、その金額は必ずしも時価ではありません。買主が表れて売買が成立する価格が時価となります。そのため、売り希望価格には買主からの値引きが入って、時価は多少安くなるかもしれません。
この実勢価格ですが、上昇期は急激に上がりますし、下落期は急激に下がります。私はバブル期を知りませんが、リーマンショック後の急落期は経験していますので、その下がり方の激しさは身をもって経験しており、またリーマン前のファンドバブルや現在に至るまでの価格の上昇期も経験していますので、急激な価格の上昇についても経験しています。
次に2.の地価公示や地価調査による価格についてです。地価公示は国土交通省が実施する、毎年1月1日時点の決められた土地の価格を求める制度で、毎年3月頃に発表されます。一方地価調査は都道府県が実施する、毎年7月1日時点の決められた土地の価格を求める制度で、毎年9月頃に発表されます。地価公示と地価調査で価格を求める土地は別々であることが基本ですが、一部重複する地点もあり重複地点については、半年ごとの地価の変動を追うことができます。
この地価公示や地価調査で求められる価格は、建前上、時価（実勢価格）なのですが、前記のとおり土地の価格は急激に変化しますので、特に地価の変動が激しい地点では地価公示や地価調査の価格が実勢価格に追いついていないのが実情です。最近ですと、ＴＳＭＣが進出したか熊本県の一部のエリアはバブルの様相を呈しており、もともと土地値が安かったこともあり、1年で2倍以上の価格になったというのはよく聞く話です。一方で、地価公示や地価調査では1年で100％以上上昇させる地点は通常ありませんので（大体30％くらいが上限になる印象です）、どうしても乖離が生じてしまいます。
ただし、このように極端な変動が起きているエリアでなければ概ね時価を現しているといえると思いますし、地価公示や地価調査の作業を担っている不動産鑑定士も、最新の取引を見ながら価格を査定しているので、実勢価格を大きく外している箇所はそれほど多くないかと思われます。
3.の相続税評価額は、相続が発生した際に、相続人（相続税の申告をする人）が相続した土地の価格を自ら計算して算出したものとなります。相続税は申告税ですので、相続人（相続税の申告をする人）が自分で相続した土地の価格を計算しなければなりません。そしてその計算の際に使用するものが、相続税路線価というものになります。
この相続税路線価は国税庁が管轄しており、時価（地価公示や地価調査の価格）の8割の水準で設定されているといわれているため、相続税評価額は時価の8割の水準となります。
相続税路線価は地図が公開されているため、不動産実務でも、この路線価を0.8で割り戻した価格でザクっと調査している土地の時価を計算するというのは本当によくやります。
ただし、相続税路線価は市街地にしか設定されていないことが多く、下記の固定資産税路線価の方がより広いエリアで設定されています。
4.の固定資産税評価額は、固定資産税を計算するための土地の評価額で、不動産を所有している人のもとには毎年市町村から所有している不動産の評価額が記載された書面が送付されてきます。この固定資産税評価額は固定資産税路線価というものを使用して市町村が計算するのですが、この固定資産税路線価は時価（地価公示や地価調査の価格）の7割の水準で設定されているといわれているため、固定資産税評価額は時価の7割の水準となります。
固定資産税路線価は上記の相続税路線価よりも広いエリアに設定されていますが、固定資産税の評価替えは3年に1回であるため、3年間路線価が変わらないというデメリットがあります（ただし地価の下落している時期は毎年変更。地価上昇期のみ3年間据え置きとなります）。
以上のように、1つの土地に（地価公示や地価調査による価格は、厳密には、地価公示や地価調査の価格を求める土地に該当していなければわからないのですが）4つの異なる価格水準の価格があるため、土地は1物4価と呼ばれるのです。
